photosdematures.com

Значење хипотекарних обвезница

Хипотекарна обвезница односи се на обвезницу издату инвеститору иза које постоји скуп хипотека обезбеђених колатералом на некретнинама (стамбеним или комерцијалним) и због тога дужник плаћа унапред одређену серију плаћања, чији неуспех може довести до продаје или заплене имовине.

Улагачи добијају месечну уплату која укључује камату и износ главнице када зајмопримац плаћа камате и отплату дуга који је позајмио новац задржавајући неку некретнину као залог, а у случају да зајмопримац не подмири обавезу, имовина се може продати ради исплате власника обвезница обезбеђена том имовином.

Како функционишу хипотекарне обвезнице?

Када особа купи дом и финансира га држећи га као хипотеку, зајмодавац добија власништво над том хипотеком док кредит не буде у потпуности плаћен. Зајмодавац укључује банке и хипотекарне компаније које дају зајам на такву имовину. Банке затим удружују ове хипотеке и продају их инвестицијској банци или било ком владином субјекту са попустом. На овај начин банке одмах добијају новац који би првобитно прешле током трајања зајма, а такође успевају да ризик од неиспуњења са себе пребаце на инвестиционе банке.

Инвестицијска банка затим тај пакет преноси у СПВ (наменско возило) и издаје обвезнице на оне зајмове који су под хипотеком. Новчани ток од ових зајмова је у облику камате, плус главница се сваког месеца преноси власницима хипотекарних обвезница. Овај процес удруживања хипотека и преношења новчаног тока дуга на власнике обвезница назива се секјуритизација. Инвестициона банка задржава свој удео у каматној компоненти зајма, а остатак камате плус главну компоненту преноси на власнике обвезница.

Врсте

Постоје разне врсте МБС-а (хипотеке) -

# 1 - Хипотека пролазних хартија од вредности

Према овој врсти МБС-а, плаћања се врше пропорционално међу власницима обвезница како се примају. Ако су укупне издате обвезнице 1000 од 1000 долара свака и ако има 10 инвеститора који држе по 100 обвезница, тада би сваки инвеститор примио 1/10 од уплате која им је прослеђена. Сваки инвеститор би добио свој удео у плати у складу са својим уделом. Ако постоје пријевремене отплате, оне ће се пропорционално прослиједити власницима обвезница. Ниједан ималац обвезница не би добио више или мање од свог процента укупног поседовања обвезница у тим хипотекама. У случају неизвршења обавеза, сваки инвеститор сноси губитак (ако вредност имовине падне испод номиналне вредности обвезница) у односу на његов удео у обвезницама.

Дакле, инвеститори или власници обвезница у МПС суочавају се са ризиком пријевремене отплате и продужења, једнаким њиховом удјелу.

# 2 - ЦМБС (колатерализовано обезбеђење са хипотеком)

Изнад смо видели како се инвеститори у МПС суочавају са ризиком пријевремене отплате, а евентуално пријевременом отплатом како га сваки улагач прима, без обзира да ли му је то потребно или је тада драже. Многи инвеститори су забринути због претплате и ризика неизвршења обавеза.

ЦМБС помаже у ублажавању ових проблема усмеравањем новчаних токова од хипотека на различите класе или слојеве који се зову транше, тако да свака класа има различиту изложеност оба ризика. Свака транша је регулисана различитим скупом правила о начину дистрибуције плаћања. Свака транша сваког месеца прима уплату камате, али главница и износ претплате плаћају се узастопно. ЦМБС је структуриран на такав начин да се свака класа обвезница серијски повлачи у ред.

Ако постоје 4 транше, правило за месечну главницу и плаћање унапред би било следеће:

• Транша 1 – Примао би сав износ главнице и авансне уплате док главница не буде нула.
• Транша 2 - Након што је транша 1 у потпуности плаћена; примиће сав износ главнице и пријевремене отплате све док главница не буде нула.
• Транша 3 - Након што је транша 2 у потпуности плаћена; примиће сав износ главнице и авансне уплате све док главница не буде нула.
• Транша 4 - Након што је транша 3 у потпуности плаћена, добиће износ главнице и пријевремене отплате све док главница не буде нула.

Дакле, на овај начин се ризик од пријевремене отплате дистрибуира међу траншама. Највећи ризик отплате је у Транши 1, док ниже транше делују као амортизер у случају да зајмопримац не подмири обавезе. У горњем примеру, Транша 4 има највећи ризик од неплаћања и најмањи ризик од пријевремене отплате, јер пријевремену отплату добива након што су горе поменуте три транше у потпуности плаћене и у случају неизвршења обавеза надокнађује губитке.

Пример

Претпоставимо да је 10 људи узело зајам од 100.000 америчких долара са по 6% држећи кућу као залог у АБЦ банци на укупну хипотеку од 1.000.000 америчких долара. Банка би затим продала овај фонд хипотеке у износу од инвестиционе банке КСИЗ и тај новац искористила за нове зајмове. КСИЗ би продао обвезнице у износу од 1.000.000 УСД (1000 обвезница по 1000 УСД) уз 5% подршке овим хипотекама. АБЦ банка би проследила примљене камате (5.000 УСД) плус компоненту плаћања у првом месецу КСИЗ-у након задржавања марже или накнаде. Рецимо да задржана накнада износи 0,6% (0,05% месечно) од износа зајма, тако да износ прослеђен 1. месеца КСИЗ износи 4500 УСД плус износ отплате. КСИЗ би такође задржао свој распон од 0,6% (0,05% месечно) на износ зајма, а остатак камате у износу од 4000 УСД плус отплатио би првог месеца власницима хипотекарних обвезница.

На овај начин инвестициона банка може да купи више хипотека од банке путем новца добијеног од продаје обвезница, а банке такође могу да користе новац добијен од продаје хипотека за нове кредите. У случају неизвршења обавеза од стране власника кућа, хипотека би се могла продати како би се исплатили инвеститори.

Хипотека против обвезнице

Главна разлика између задужнице и хипотеке је у томе што задужница није обезбеђена и иза ње стоји само пуна вера и кредит предузећа издаваоца, док је хипотека подложна средствима обезбеђења која се могу продати у случају да дужник не изврши обавезе. Стога је каматна стопа МБС нижа од задужничких обвезница због нижег ризика.

Друга разлика лежи у плаћању и учесталости плаћања. Хипотекарне обвезнице се плаћају месечно и укључују камате као и главну компоненту. Обвезнице се, с друге стране, плаћају годишње или полугодишње, што укључује само каматну компоненту, а главница се плаћа по доспећу.

Предности

• Хартије од вредности уз хипотеку нуде већи принос од хартија од вредности трезора.
• Нуди већи принос прилагођен ризику од осталих задужничких обвезница због залоге хипотеке која смањује ризик.
• Пружају диверзификацију имовине јер имају ниску корелацију са осталим класама имовине.
• Омогућава редовне и честе приходе у поређењу са осталим производима са фиксним дохотком. МБС има месечна плаћања, док корпоративне обвезнице нуде годишње или полугодишње исплате.
• Хартија од вредности под хипотеком је сигурнија инвестиција од задужничких обвезница, јер се у случају неиспуњавања обавеза, колатерал може продати ради исплате власника обвезница.
• МБС нема репни ризик јер не постоји паушални износ главнице по доспећу, јер месечна исплата укључује камату плус главницу која се распоређује током века трајања обвезнице. Док код осталих обвезница постоји висок репни ризик због паушалног плаћања главнице по доспећу, што повећава ризик за власнике обвезница.

Мане

• Хипотекарно обезбеђење нуди нижи принос од задужничких обвезница.
• Обезбеђење са хипотеком често се сматра да је сигурно улагање привукло негативан публицитет због њихове улоге у хипотекарној кризи из 2008. године. Банке су због високе профитабилности постале самозадовољне и издавале су кредите људима слабе кредитне способности. Када су хипотекарне хипотеке заостале, резултирало је губитком милиона долара новца инвеститора и банкротом многих великих инвестиционих банака попут браће Лехман. Дакле, ове обвезнице су добре као и имовина и људи који на тој имовини позајмљују новац.
• Такви се обвезници суочавају са ризиком пријевремене отплате у случају смањења каматне стопе на тржишту. Штавише, новац који добију мораће да се уложи по нижој стопи што смањује њихов повраћај.

Закључак

Хипотекарне обвезнице као класа имовине нуде диверзификацију и нуде инвеститору већи принос од трезора и нижи ризик од задужничких обвезница. Штавише, они обезбеђују новац инвестиционим банкама за куповину више хипотека, а банке да позајмљују више новца што помаже у одржавању хипотекарних стопа конкурентним и на тржиштима ликвидним.