photosdematures.com

Који је однос зајма и вредности?

Однос зајма и вредности је однос износа зајма у односу на укупну вредност одређеног средства и најчешће га користе банке или зајмодавци за одређивање износа зајма који је већ дат на одређено средство или марже коју треба одржати пре издавања новца ради заштите од флексибилности у вредности.

Узмимо једноставан пример. Рецимо да желите да купите дом. И желите да узмете помоћ банке да бисте узели одређену количину кредита. Зашто? Јер тренутно немате толико готовине на располагању да сами купите дом. Дакле, одете у банку, разумете њихов ЛТВ и одлучите да купите дом.

Ако додамо неке бројке, постало би нам лако разумјети. Претпоставимо да желите да купите дом вредан 200.000 америчких долара (процењена вредност куће на тржишту). Из банке су вам рекли да вам могу дати само 80% износа. А остало треба да дате из свог џепа.

Дакле, ово је 80% односа зајма и вредности. У овом случају, банка вам плаћа кредит под хипотеком од 160.000 америчких долара, а за куповину куће требате платити 40.000 америчких долара из свог џепа.

Формула

Формула односа зајма и вредности = износ хипотеке / процењена вредност имовине

То је једно од најважнијих средстава за процену ризика у финансијским институцијама. И пре него што позајмљују новац зајмопримцима, зајмодавци га испитују пре одобравања хипотеке.

Процењена вредност имовине је обично продајна цена. Али ипак, зајмодавци или банке ће послати свој тим за процену да процени имовину. А онда би одлучили да позајмљују износ (хипотекарни износ).

У САД-у је у већини случајева однос зајма и вредности (ЛТВ) мањи од 80%. Али ЛТВ може бити и више од тога и у том случају каматне стопе могу бити веће.

Једна ствар коју морамо да схватимо код ЛТВ је следећа - већи би био однос, већи би ризик. Дакле, ако вам зајмодавац даје већи ЛТВ; то значи да у себи има више ризика. И то је разлог да би каматна стопа такође била већа.

А зајмопримац такође много пати због високе ЛТВ, чак и ако се чини да зајмопримац остварује корист. Када је ЛТВ већи, трошак зајма се повећава, а како је ризик од позајмљивања много већи (јер зајмодавац плаћа више), каматна стопа је много већа. На пример, ако зајмопримац позајмљује новац код банке са односом зајма и вредности од 95%, платиће најмање 1% већу каматну стопу од зајмопримца који је узео зајам са ЛТВ од 75%.

Такође, наручите однос ДСЦР

Тумачење

Сада се можете запитати зашто је ЛТВ важан и како бисмо требали гледати на ЛТВ у смислу позајмљивања и позајмљивања.

Ево како ЛТВ утиче на позајмљивање -

• ЛТВ преузима значајну улогу у обезбеђивању хипотеке или зајма или кредитне линије.
• Такође утиче на зајмопримца на драстичан начин. Изгледа да ће зајмопримац у почетку уживати док се његов проценат плаћања смањује. Али ако узмемо у обзир дугорочни ефекат, огроман је и већи ЛТВ приморава зајмопримца да плати зајмодавцу много више током одређеног временског периода.
• Рецимо сада да као зајмопримац прихватате виши однос зајма. Шта ће се онда догодити? Ако је однос прве хипотеке већи од 80%, зајмодавци требају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). У овој врсти случаја, зајмопримци имају могућност. Пре свега, могу разговарати са зајмодавцима и нагодити се за однос зајма и вредности од 80%, а ако то не постане довољно, зајмопримци могу да траже секундарно финансирање за преостали неопходни износ.
• Сада треба да размислите шта би вам донело више користи? Ако се одлучите за прву хипотеку и посегнете за односом зајма и вредности од 78%, приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) у потпуности би било елиминисано. Али у том случају мора се отплатити друго заложно право, чија је камата много већа од прве хипотеке.
• Ово нас доводи до још једног концепта, а то је продужење односа зајма и вредности (ЛТВ), а то је комбиновани зајам / однос вредности и односа (ЦЛТВ). ЦЛТВ помаже зајмопримцима да држе ЛТВ на ниском нивоу и стога уопште не морају да плаћају ПМИ.

Пример ЛТВ

Пример # 1

Погледајмо информације у наставку -

Пратећи једноставну формулу израчунаћемо однос зајма и вредности (ЛТВ).

ЛТВ = Износ хипотеке / процењена вредност имовине

За банку А, ЛТВ би био = (300.000 / 400.000) = 75%.

За банку Б, ЛТВ би био = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Па какав би био закључак након израчуна ЛТВ обе ове банке? Ево закључка -

Прво, банка Б има нижи ЛТВ. То значи да би ризик својствен износу зајма био мањи, а самим тим и каматна стопа. Помоћи ће зајмопримцу. Али у случају банке А, ЛТВ је нешто већи. Али како не достиже више од 80%, зајмопримац не мора да даје приватно осигурање хипотеке.

Сада, погледајмо још неколико примера са различитим променљивим.

Пример # 2

Погледајмо информације у наставку -

У овом примеру, нисмо добили хипотеку; пре имамо информације о депозиту. Па како бисмо израчунали износ хипотеке?

Ево како - треба да одбијемо аванс од купопродајне цене.

Израчунајмо -

Сада можемо израчунати однос зајма и вредности (ЛТВ).

За банку А, ЛТВ би био = (320.000 / 400.000) = 80%.

За банку Б, ЛТВ би био = (280.000 / 350.000) = 80%.

У овом случају, однос за обе ове банке је 80%. Сада банка мора да одлучи да ли је за то потребан ПМИ или не. У већини случајева, ПМИ неће бити потребан до 80% ЛТВ.

Пример # 3

Погледајмо сада неколико додатних ствари како бисмо могли да разумемо вредност односа зајма и вредности.

Сада имамо и набавну цену и процењену вредност имовине. У овом случају, шта бисмо узели у обзир приликом израчунавања односа зајма и вредности?

Ево договора. Морамо узети у обзир ону која је нижа од набавне цене или процењене вредности имовине.

Израчунајмо.

Прво ћемо израчунати износ зајма (износ хипотеке).

Сада бисмо утврдили ЛТВ.

Запишимо формулу како бисмо појаснили одређену ствар.

ЛТВ формула = хипотекарни износ / мањи од набавне цене или процењене вредности имовине.

У овом случају, и набавна цена и процењена вредност имовине су исте. Дакле, узели бисмо исту вредност.

За банку А, ЛТВ би био = (320.000 / 400.000) = 80%.

За банку Б, ЛТВ би био = (280.000 / 350.000) = 80%.

Пример # 4

Хајде сада да направимо још један пример са различитим процењеним вредностима имовине и набавне цене.

Ово је другачији пример јер можете да приметите разлику између процењене вредности имовине и набавне цене.

Прво, израчунајмо износ хипотеке.

Да бисмо добили хипотекарни износ, увек ћемо одбити аванс од купопродајне цене, а не од процењене вредности имовине.

Сада, пошто је набавна цена мања од процењене вредности имовине, узели бисмо у обзир набавну цену приликом израчунавања односа зајма и вредности.

Хајде да погледамо -

За банку А, ЛТВ би био = (280.000 / 360.000) = 77.78%.

За банку Б, ЛТВ би био = (260.000 / 330.000) = 78,79%.

У овом случају можемо видети да је ЛТВ банке Б нешто већи од банке А.

Пример # 5 (Комбиновани ЛТВ)

Сада постоје случајеви када једна особа узима два зајма да би смањила ЛТВ и тако мора да има мање трошкове. У том случају морамо израчунати комбиновани ЛТВ.

Погледајмо пример.

Комбиновани ЛТВ има једноставну формулу. Ево га -

ЦЛТВ = Зајам 1 + Зајам 2 / Укупна вредност имовине

Израчунајмо сада комбиновани ЛТВ за банку А -

(200,000 + 50,000)/400,000 = 62.5%.

Сада је овај ЛТВ много нижи. Обично, ако зајмопримац има добру кредитну оцену, тада банка дозвољава ЛТВ већи од 80%. А ако зајмопримац нема добру кредитну оцену, зајмодавци обично не прелазе 80%.

Однос зајма и вредности Пример позајмица половних аутомобила и зајмова нових аутомобила

У овом одељку ћемо се осврнути на ЛТВ две готово сличне индустрије. Узимамо примере две готово сличне индустрије како бисмо могли да разумемо вредност односа зајма и вредности и колико су обе драстично различите.

Прво, погледајмо пример кредита за половне аутомобиле -

Из горњег графикона је јасно да је ЛТВ однос ове индустрије превисок. У неким случајевима је чак додирнуо 99%. Из запажања налазимо да је однос зајма и вредности увек изнад 90%.

Погледајмо нову индустрију зајма аутомобила у САД-у.

На горњем графикону можемо видети да је однос ЛТВ за кредите за нове аутомобиле готово 10% нижи од ЛТВ за половне аутомобиле. А за зајмове за нове аутомобиле, однос зајма и вредности је у распону од 80-90%.

Сад је питање зашто? Зашто је однос кредита и вредности за кредите за половне аутомобиле већи од односа кредита и вредности за кредите за нове аутомобиле? То могу бити два посебна разлога -

• Прво, можда је кредитна способност власника половних аутомобила сумњивија од нових корисника аутомобила. Стога је ризик већи и то је разлог зашто је ЛТВ већи у случају кредита за половне аутомобиле.
• Друго, како би купци нових аутомобила плаћали много више (јер би цена нових аутомобила била више од половних аутомобила), они су поузданији у погледу плаћања ЕМИ.

Ограничења

ЛТВ је веома користан у смислу позајмљивања новца зајмопримцима. Али има неколико ствари које морате имати на уму. Ово је применљиво ако је ЛТВ висок.

• Каматна стопа би била много већа што ће дугорочно повећати ваш укупни износ који се плаћа.
• Морате платити приватно осигурање хипотеке (ПМИ) ако је ЛТВ већи од 80%. У том случају можете да затражите друго заложно право (размислите о комбинованом ЛТВ).
• Ако је однос вашег зајма и вредности већи од 100% (што се назива подводна хипотека), нећете остварити никакву пореску корист.

У крајњем случају

Однос зајма и вредности веома је користан и за зајмодавце и за зајмопримце. Али обојица би требало да га држе испод 80% како би осигурали мањи ризик и боље пословне последице.

Корисни постови

• Однос цене и књиговодствене вредности
• Однос ЕВ према продаји
• Формула односа промета залихама
• Калкулатор за зајам брода
<