photosdematures.com

Шта је ФФО (средства из пословања)?

ФФО (средства из пословања) обично се односи на новчане токове генерисане од стране Повереништва за улагање у некретнине (РЕИТ) и израчунава се тако што се од нето прихода током периода одузму приходи од камата и добици од продаје имовине и додају трошкови камате, амортизација, и губици од продаје имовине.

ФФО се користи за мерење новчаног тока из пословања и стога је сличан „Новчаном току из пословања“. Међутим, обично се користи у односу на новчане токове које генерише „Повереништво за инвестирање у некретнине“ (РЕИТ).

• За компаније за промет некретнинама, ФФО се користи као репер перформанси, јер се доказано да вредности некретнина варирају у складу са макроекономским условима, а коришћење примера рачуноводства трошкова за израчунавање финансијских услова обично не служи као тачно мерење учинка.
• Укључује средства генерисана пословним операцијама, искључујући новчане токове повезане са финансирањем, као што су приходи од камата или расходи од камата. Не укључује амортизацију или амортизацију основних средстава, као ни добитак или губитак од отуђења имовине.
• Закладе за инвестирање у некретнине (РЕИТ) је посао који првенствено послује на приходу оствареном од трансакција са некретнинама. Такве компаније РЕИТ су укључене у комерцијалне некретнине. Обухвата продају, закуп и финансирање канцеларија и зграда, складишта, болница, тржних центара, хотела итд. Такве компаније обично користе ФФО.

Средства из оперативне формуле

Сви фактори коришћени приликом израчунавања средстава из пословања могу се наћи у билансу успеха компаније. Ови фактори укључују нето приход, амортизацију, добитак од продаје имовине и ванредних предмета.

ФФО Формула = Нето приход + амортизација имовине амортизације - добици (губици) од продаје имовине + губици (добици) од реструктурирања дуга или ванредних ставки

Прорачун ФФО (студија случаја из Васхингтона РЕИТ)

Корак 1 - Идентификујте нето приход из биланса успеха

Одозго примећујемо да је нето приход Вашингтона РЕИТ за 2000. годину 45.139 УСД. Исто тако, нето приход за 1999. и 1998. годину износи 44.301 и 41.064 долара, респективно.

(имајте на уму бројке у хиљадама)

Корак 2 - Утврдите амортизацију имовине

Део је биланса успеха.

• Депрецијација и амортизација (2000) = 22.723 УСД
• Амортизација (1999) = 19.590 УСД
• Амортизација (1998) = 15.339 УСД

Корак 3 - Идентификујте добитке (губитке) од продаје имовине

Ова цифра је такође део биланса успеха.

• Добици од продаје имовине (2000.) = 3.567 УСД
• Добици од продаје имовине (1999) = 7.909 УСД
• Добици од продаје имовине (1998) = 6.764 УСД

Корак 4 - Идентификујте добитак (губитак) на ставкама за реструктурирање или ванредним ставкама

• У ове три године нема добити (губитака) од трошкова реструктурирања или ванредних ставки.

Корак 5 - Примените формулу

ФФО Формула = Нето приход + амортизација имовине амортизације - добици (губици) од продаје имовине + губици (добици) од реструктурирања дуга или ванредних ставки

• ФФО (2000) = 45.139 УСД + 22.723 УСД - 3.567 УСД = 64.295 УСД
• ФФО (1999) = 44.301 УСД + 19.590 УСД - 7.909 УСД = 55.982 УСД
• ФФО (1998) = 41.064 УСД + 15.339 УСД - 6.764 УСД = 49.699 УСД

Прилагођени ФФО

Прилагођена средства из пословања (АФФО) израчунавају се након прилагођавања нето прихода, намењена су компензацији рачуноводствених метода. Ове рачуноводствене методе могу искривити истинске перформансе фонда за инвестирање у некретнине. Израчун за АФФО од ФФО одузима све текуће трошкове који су капитализовани, као што су пројекти за побољшања зграда.

Општеприхваћени рачуноводствени принципи (ГААП) захтевају амортизацију инвестиционих својстава током времена. Међутим, некретнине временом цене. Из тог разлога, потребни трошкови амортизације, који се наплаћују према ГААП-у, чине да нето приход изгледа вештачки низак.

ФФО се такође прилагођава за непоновљиве ставке јер се оне не јављају у редовном пословном сценарију. На пример, добици (или губици) од продаје имовине које треба уклонити / додати у складу с тим, јер нису у природи редовног пословања, па према томе не доприносе РЕИТ-овом текућем капацитету за исплату дивиденде. Неки аналитичар даље разматра повећање закупнине и одређени капитални капитал за израчунавање прилагођених средстава из пословања (АФФО).

ФФО по акцији користи се као пажљиво проучена метрика за процену профитабилности РЕИТ-а по јединици власништва акционара. Средства од пословања се даље користе као вишеструки општи процењивачи, као и вишеструки П / Е. Стога је то такође кључни покретач цена акција.

Зашто је ФФО важан за некретнине?

• Док капитални инвеститори при анализи залиха дају значај метрикама попут зараде по акцији ЕПС или односа цене и зараде (П / Е), инвеститори у РЕИТ одлучују на основу ФФО.
• Пре него што уложите у РЕИТ, будите сигурни у цену, одлука се не заснива само на ФФО или АФФО, јер улагање које изгледа добро на површини у будућности се можда неће показати добром одлуком, јер цене могу пасти и због превише многи инвеститори га купују.
• Зарада по акцији (ЕПС) за РЕИТ, у поређењу са конвенционалним акцијама, биће природно ниска или чак негативна. Према томе, цена према добити (однос П / Е) РЕИТ-а није повољан вишеструки фактор док би доношење инвестиционих одлука требало да се сматра далеком другом метриком током његове процене.

Разлике између финансијског и финансијског директора

• Новчани ток, као што и само име говори, израчунава укупан износ готовине и готовинских еквивалената генерисаних из пословања предузећа. Међутим, ФФО је важнија мера када је реч о пословању са некретнинама, јер те мере надокнађују једну важну компоненту, а то је амортизација.
• За пословање са некретнинама, вредност имовине се увек повећава током времена; према томе, ово уопште није трошак. Према ИРС-у, када предузећа поседују дугорочну имовину као што су опрема, рачунари и зграде, та имовина мора бити амортизована како би одражавала тренутну финансијску ситуацију.
• Међутим, када је реч о некретнинама, ова својства немају „рок трајања“ или, другим речима, никада се не би амортизовала на минималну вредност током периода. Супротно томе, ова имовина би била захвална и, према томе, не рачуна се као трошак који се терети у билансу успеха.
• Стога су оперативни новчани ток и ФФО слични показатељи. Међутим, нису потпуно иста ствар. Новчани ток може бити одличан начин за процену финансијског благостања предузећа, али када је реч о индустрији некретнина, показатељи се разликују од редовног пословног сценарија.
• У сврху процене да ли РЕИТ зарађује довољно да покрије своје дивиденде, ФФО је прави пут. Помаже у стицању боље слике него што би то био уобичајени финансијски директор.

Закључак

Стога су средства из оперативног концепта потребна за анализу РЕИТ-а, јер када се основна имовина повећава, тада се амортизација не би требала узимати у обзир у резултатима пословања. Сматра се бољим показатељем финансијских резултата пословања од нето добити, међутим, с обзиром да рачуноводствени шикани могу утицати на разне аспекте финансијских извештаја, увек је боље ослонити се на комбинацију мерења, уместо једна мера приликом доношења инвестиционих одлука.

Иако се ФФО широко сматра за одређивање профитабилности РЕИТ-а; често може бити подложан рачуноводственим променама, преправљањима и манипулацијама. Пре доношења одлуке о улагању узмите у обзир две или три метрике и друге пословне факторе.